住宅減税事情

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諸費用ローンは住宅ローン減税の対象になるか?

 

最近ではマイホーム取得時に必要となる諸費用についても借り入れができるようになりました。いわゆる「諸費用ローン」です。

 

ただし諸費用ローンは住宅ローン減税の対象になりませんので注意が必要です。理由は、「諸費用を借り入れ対象とする融資」であり住宅を購入する為のローンじゃないからです。

 

国内転勤した場合

 

やっとマイホームを手にしたと思ったら、いきなり転勤などという悲惨な話を聞きますが、現実問題として控除適用期間中に転勤すると、その後は減税を受けられなくなります。

 

なぜなら、住宅ローン減税は「実際にマイホームに住んでいる」ことが条件だからです。       

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転勤期間が終了し、再びマイホームに住み始めれば減税が復活すると思っている人も多いようですが、戻ってきても減税は適用されません。

 

「最初に住み始めて以降、継続して住んでいること」も減税の適用条件になっているからです。

 

しかし、平成15年度の改正により、平成15年4月1日以降の転勤については、転勤終了後に再びマイホームに住み始めると、住宅ローン減税の還付を受けられるようになりました。
※ただし細かい色々な条件がありますので、税務署でご確認ください。

 

2003年4月1日以降の転居から新制度が適用となります

 

生活の本拠」となるマイホームからの転勤でなければなりません。

 

転勤前に税務署へ転勤による転居であることを申請することが条件となります。

 

会社都合によるやむを得ない転勤などが対象で、自己都合を事由とした場合は適用になりません。

 

住宅ローン減税の再適用は「住宅ローン減税の適用を受けていた居住者」に限り認められます。

 

国内単身赴任の場合

 

住宅ローン減税を受けている途中に会社から転勤辞令が出され、その結果、単身赴任となってしまった場合、中には住宅ローン減税が受けられなくなってしまうのではないかと考える人もいるでしょう。

 

しかし、ご心配はいりません。ご家族が残っていれば(=単身赴任)、転勤期間中も本人が住んでいるものとみなしてくれるので、住宅ローン減税がストップすることはありません。

 

これまで通り、途切れることなく税還付(継続)されます。

 

二世帯同居の場合

 

親と同居して二世帯で生活している場合に、ご主人夫婦全員で転勤するものの、親は引き続きマイホームに残るケースでは、親子が扶養の関係(経済的に子供が親の生活をみている)にあると認められれば、上記の単身赴任の場合と同様に住宅ローン減税が継続します。

 

一度も入居することなく家族全員で転勤した場合

 

売買契約はしたけれど、マイホームの引き渡しを受ける前に転勤を命ぜられた場合、「マイホームに入居する」という適用条件に外れますので、住宅ローン減税は一切受けられません。転勤が解除され、マイホームへ戻ってきても還付はゼロです。

 

海外単身赴任の場合

 

住宅ローン減税を受けている最中に会社から辞令が出され、海外転勤となった場合、単身赴任中は「非居住者」となりますので減税を受けることはできませんが、海外から戻り「居住者」となれば、帰国年以降、還付の残存期間があれば税還付を受けられます(再度、確定申告が必要になりますので、ご注意下さい。)

 

家族で海外転勤した場合

 

住宅ローン減税を受けている最中に会社から辞令が出され、家族全員での海外転勤となった場合、住宅ローン減税は「居住者」に限って適用されるため、海外に赴任している間(ご主人は「非居住者」となります)は住宅ローン減税を受けられません。

 

たとえ日本円で給料が支払われ、日本の所得税を支払っていたとしても、非居住者である限りは控除を受けられません。

 

海外転勤中に住宅を取得した場合

 

海外勤務中に住宅を購入するなど「非居住者」期間中に住宅を取得した場合には、住宅ローン減税の適用は一切ありません。転勤が解除され、帰国しても適用されることはありません。

 

土地を先に買い、その後で住宅を建てた場合

 

住宅ローン減税は、住宅取得のための借入金と一体として借り入れた土地借入金も対象になります。以下の要件を満たせば、先行して取得した土地のローンも対象になります。

 

土地の取得から2年以内に、当該土地の上にローン付きで住宅を取得(建築)すること

 

その際、「建築条件付き」の有無は問いません。単純に、先行して土地を取得する場合も当てはまります。また、ここでいう「2年」は実際の日数(たとえば2/14に土地を取得していれば2年後の2/13まで)となります。不動産に関する所有期間の計算方法のように、譲渡した年の1月1日現在を起算日とはしません。

 

「建築条件付き」の宅地分譲の場合には、宅地の売買契約締結後3カ月以内に建物の工事請負契約を締結すること

 

なお、借入先が(独)都市再生機構、地方公共団体、地方住宅供給公社、土地開発公社のいずれかの場合には、宅地の売買契約締結後、一定期間内に建物の工事請負契約を締結することが必要条件となります。「一定期間」が何カ月なのかは、それぞれのケースで異なってきます。

 

土地先行取得の場合の注意点

 

土地部分に相当する住宅ローン減税の適用が受けられるのは、土地取得後に建物を新築し、かつ、入居した後となります。当該ローン減税は「建物」取得を基本としますので、土地先行取得の場合、「土地取得に対するローンの還付」だけを「建物部分のローン還付」より先に受けることはできません。

 

建物を現金で購入した場合

 

建築条件付きの宅地を購入し、建物部分はローンを組まずに(宅地のみ住宅ローンを利用)自己資金で建築した場合、ローン減税は一切受けられません。

 

住宅ローン減税の本来の目的が、「建物建設を促進すること」としているからです。また、宅地取得融資のために建物部分(現金購入)に抵当権を設定したとしても、住宅ローン減税は適用外となります。

 

控除の対象となる年度 (確定申告のタイミング)

 

先行して土地を購入し、その後に建物を取得する場合、土地と建物の取得時期に時差が生じます。

 

住宅ローン減税は住宅(建物)の取得を促進するための制度ですので、「住宅取得時期」が基準となります。

 

取得後、6カ月以内に入居できない場合の例外

 

住宅ローン減税の適用条件のひとつに「取得後6カ月以内に入居し、入居後も引き続き住んでいること」がありますが、この場合の「入居する人の要件」は家族全員である必要はありません。

 

ローンの名義人(通常はご主人)が6カ月以内に入居できなくても、配偶者やお子さんが6カ月以内に先行して入居することができ、かつ、やむを得ない事情が解消した後はローン名義人が(6カ月を過ぎたあとに)必ず入居することが確実であれば、住宅ローン減税は受けられます。

 

また、同居予定の親(扶養関係にあることが必要)が先行して入居し、6カ月を過ぎた後に、ご主人家族が遅れて入居してきても、ローン控除は適用されます。

 

なお、遅れる期間について、通達には具体的な数字の記載はありません。「やむを得ない事情が解消したあと、速やかにその家屋に居住すること」ができれば問題ありません。

 

別途、確定申告時に書類が増えることもありません(たとえば、転勤証明書や遅延理由書など)。

 

年末調整をし忘れた場合

サラリーマンの方は、初年度だけ自分で確定申告を済ませれば、2年度目以降は会社が年末調整で住宅ローン控除の還付請求をしてくれます。

 

ところが、会社が還付請求を忘れてしまったとしたら、住宅ローン減税はどうなってしまうのでしょうか。まずは会社へ再度、年末調整をし直してもらうよう請求してください。

 

もし、それが不可能であれば、ご自身で確定申告することとなります。税金の還付請求は5年間さかのぼって請求できますので、期間内であればもらい損ねる心配はありません。

 

なお、会社が源泉徴収票を発行してくれないといった事態が起こった場合には、残念ながら必要書類の不備となってしまい、住宅ローン減税の還付申告をすることができません。

 

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